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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface82m²
Coût Total238 900€
Loyer Annuel17 085€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-414€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 256,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 27 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, 2 balcons, calme, Digicode, Interphone

CHAMPIGNY SUR MARNE - LE PLANT - Dans le quartier recherché du PLANT, proche des commerces et des écoles, nous vous présentons cet APPARTEMENT familial et traversant de 82 m² qui vous offre : une entrée avec placards, un séjour / salle à manger lumineux avec balcon, une cuisine avec cellier, 3 chambres dont 2 qui donnent sur cour avec balcon, une salle de bains, sanitaires séparés. Une place de parking et une cave viennent compléter ce bien. A 5 min à pied de l'école Sainte-Thérèse, à 8 min à pied du Futur Métro et à 800 mètres de l'accès à l'autoroute A4. (5.71 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 70 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 5160.00 euros.

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.823338, 2.504822
Total : 238 900€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 39 100€
Valeur du bien : 224 100€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 17.36€/m²/mois
Fourchette : 14.13€ - 21.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1424€/mois
Loyer annuel estimé : 17085€/an
Fourchette totale : 1159€ - 1749€/mois
Fourchette annuelle : 13907€ - 20990€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 745,69 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :307 147 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-122 147€ (-39.8%)
Marge achat-revente :68 247€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 195,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :69,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 265,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 896,91€
Coût de l'assurance :20 903,75€
Taxe foncière : 1 708,54€/an
Soit par mois : 142,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 430,00€/mois
Soit par an : 5 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 423,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 838,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-414,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 100 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 40 m² × 50€ = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 424 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 085 €/an
Calcul : 1 424 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 709 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 160 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 061 €
Revenus locatifs : +17 085 €
Charges déductibles : -55 061 €
Résultat foncier Année 1 : -37 976 €(Déficit de 37 976 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 576 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 961 €/an
Revenus locatifs : +17 085 €
Charges déductibles : -15 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16575.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 085 €55 069 €8 264 €-37 984 €21 400 €16 584 €16 584 €
217 427 €15 753 €8 048 €1 674 €--14 909 €
317 776 €15 528 €7 824 €2 247 €--12 662 €
418 131 €15 296 €7 592 €2 835 €--9 827 €
518 494 €15 056 €7 351 €3 438 €--6 389 €
618 864 €14 807 €7 102 €4 057 €--2 333 €
719 241 €14 549 €6 844 €4 692 €---
819 626 €14 282 €6 577 €5 344 €---
920 018 €14 005 €6 301 €6 013 €---
1020 419 €13 719 €6 014 €6 700 €---
1120 827 €13 423 €5 718 €7 404 €---
1221 244 €13 115 €5 411 €8 128 €---
1321 668 €12 797 €5 093 €8 871 €---
1422 102 €12 468 €4 763 €9 634 €---
1522 544 €12 127 €4 422 €10 417 €---
1622 995 €11 774 €4 069 €11 221 €---
1723 455 €11 408 €3 703 €12 046 €---
1823 924 €11 029 €3 325 €12 894 €---
1924 402 €10 637 €2 933 €13 765 €---
2024 890 €10 231 €2 526 €14 659 €---
2125 388 €9 811 €2 106 €15 577 €---
2225 896 €9 375 €1 670 €16 521 €---
2326 414 €8 924 €1 219 €17 490 €---
2426 942 €8 457 €752 €18 485 €---
2527 481 €7 973 €268 €19 508 €---
TOTAL547 249 €351 614 €119 897 €195 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 588 €-6 420 €+10 008 €
2+3 588 €0 €+3 588 €
3+3 588 €0 €+3 588 €
4+3 588 €0 €+3 588 €
5+3 588 €0 €+3 588 €
6+3 588 €0 €+3 588 €
7+3 588 €+708 €+2 880 €
8+3 588 €+1 603 €+1 985 €
9+3 588 €+1 804 €+1 784 €
10+3 588 €+2 010 €+1 578 €
11+3 588 €+2 221 €+1 367 €
12+3 588 €+2 438 €+1 150 €
13+3 588 €+2 661 €+927 €
14+3 588 €+2 890 €+698 €
15+3 588 €+3 125 €+463 €
16+3 588 €+3 366 €+222 €
17+3 588 €+3 614 €-26 €
18+3 588 €+3 868 €-280 €
19+3 588 €+4 129 €-541 €
20+3 588 €+4 398 €-810 €
21+3 588 €+4 673 €-1 085 €
22+3 588 €+4 956 €-1 368 €
23+3 588 €+5 247 €-1 659 €
24+3 588 €+5 546 €-1 958 €
25+3 588 €+5 852 €-2 264 €
Total+89 700 €+58 691 €+31 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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