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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVienne (38)
Surface51m²
Coût Total91 764€
Loyer Annuel6 658€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 566,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cuisine équipée, Salon (total 16 m²), 2 chambres, calme, Digicode

38200 Vienne Nord - Portes de Lyon 38200 Vienne, idéalement situé à proximité des commerces et des transports, et à seulement 15 minutes à pied du centre-ville, découvrez ce duplex de 51 m². Niché au 2ème étage d'une petite copropriété sans ascenseur, cet appartement est en bon état et sécurisé par un digicode. Il se compose d'une cuisine ouverte sur le salon et d'un WC au 1ier niveau, et de deux chambres avec velux et d'une salle d'eau avec WC au second étage, offrant un cadre de vie pratique et paisible. Petite copropriété aux parties communes rénovées, de 7 lots avec des charges annuelles d'environ 600 €. Pour plus d'informations, contacter l'Immobilier d'Antoine Copropriété de 7 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 600.00 euros.

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.543661, 4.878772
Total : 91 764€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 5 472€
Valeur du bien : 85 372€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 555€/mois
Loyer annuel estimé : 6658€/an
Fourchette totale : 427€ - 721€/mois
Fourchette annuelle : 5126€ - 8648€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 240,74 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 278 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-34 378€ (-30.1%)
Marge achat-revente :22 514€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 764€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 474,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 681,29€
Coût de l'assurance :7 799,94€
Taxe foncière : 665,78€/an
Soit par mois : 55,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 554,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement cosmétique recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement cosmétique recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 472 €(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:912€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 40% de 240€ = 96€, Total: 240€ + 96€ = 336€
  • Salle de bain - Rénovation légère:570€
    Peinture murs et plafond: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 40% de 150€ = 60€, Total: 150€ + 60€ = 210€
  • Chambres - Rénovation légère:2 280€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 40% de 600€ = 240€, Total: 600€ + 240€ = 840€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 710€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 40% de 450€ = 180€, Total: 450€ + 180€ = 630€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vienne. Les tarifs de peinture incluent les matériaux et la main d'œuvre. Les prix unitaires sont estimés à 30€/m² pour la peinture, basé sur les recherches effectuées.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 555 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 658 €/an
Calcul : 555 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 764 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 666 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 472 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 012 €
Revenus locatifs : +6 658 €
Charges déductibles : -10 012 €
Résultat foncier Année 1 : -3 354 €(Déficit de 3 354 €)
Imputable sur revenu global : 3 354 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 540 €/an
Revenus locatifs : +6 658 €
Charges déductibles : -4 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 118 €/an
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 658 €10 015 €2 965 €-3 357 €3 357 €--
26 791 €4 462 €2 885 €2 329 €---
36 927 €4 380 €2 802 €2 547 €---
47 065 €4 294 €2 716 €2 771 €---
57 207 €4 206 €2 628 €3 001 €---
67 351 €4 115 €2 537 €3 236 €---
77 498 €4 020 €2 442 €3 478 €---
87 648 €3 923 €2 345 €3 725 €---
97 801 €3 822 €2 244 €3 979 €---
107 957 €3 718 €2 140 €4 239 €---
118 116 €3 611 €2 033 €4 505 €---
128 278 €3 500 €1 922 €4 779 €---
138 444 €3 385 €1 807 €5 059 €---
148 613 €3 266 €1 689 €5 346 €---
158 785 €3 144 €1 566 €5 641 €---
168 961 €3 017 €1 440 €5 943 €---
179 140 €2 887 €1 309 €6 253 €---
189 323 €2 752 €1 174 €6 571 €---
199 509 €2 612 €1 034 €6 897 €---
209 699 €2 468 €890 €7 231 €---
219 893 €2 319 €741 €7 574 €---
2210 091 €2 165 €587 €7 926 €---
2310 293 €2 006 €428 €8 287 €---
2410 499 €1 842 €264 €8 657 €---
2510 709 €1 672 €94 €9 037 €---
TOTAL213 251 €87 598 €42 681 €125 653 €3 357 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 007 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 658 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 398 €-1 007 €+2 405 €
2+1 398 €+699 €+699 €
3+1 398 €+764 €+634 €
4+1 398 €+831 €+567 €
5+1 398 €+900 €+498 €
6+1 398 €+971 €+427 €
7+1 398 €+1 043 €+355 €
8+1 398 €+1 117 €+281 €
9+1 398 €+1 194 €+204 €
10+1 398 €+1 272 €+126 €
11+1 398 €+1 352 €+46 €
12+1 398 €+1 434 €-36 €
13+1 398 €+1 518 €-120 €
14+1 398 €+1 604 €-206 €
15+1 398 €+1 692 €-294 €
16+1 398 €+1 783 €-385 €
17+1 398 €+1 876 €-478 €
18+1 398 €+1 971 €-573 €
19+1 398 €+2 069 €-671 €
20+1 398 €+2 169 €-771 €
21+1 398 €+2 272 €-874 €
22+1 398 €+2 378 €-980 €
23+1 398 €+2 486 €-1 088 €
24+1 398 €+2 597 €-1 199 €
25+1 398 €+2 711 €-1 313 €
Total+34 950 €+37 696 €+-2 746 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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