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A VENDRE AVIGNON (84000) : Appartement 2 pièces secteur BONAVENTURE

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface29.7m²
Coût Total93 592€
Loyer Annuel5 081€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 29.7 m²
Prix au m² : 1 680,13 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

A VENDRE AVIGNON (84000) : T2 + 1 place de stationnement - Travaux à prévoir. Situé dans le quartier Bonaventure de l'extra-muros d'Avignon, appartement de 2 pièces d'une surface de 29.70m² carrez, au 1er et dernier étage d'une petite copropriété (syndic bénévole). L'appartement est composé d'un salon avec cuisine ouverte, une chambre, et une salle d'eau avec wc. Le séjour est exposé plein sud et vue dégagée. Travaux à prévoir (huisseries neuves) - Nous vous proposons dans cette annonce une projection 3D, faites défiler les photos ! Estimation location après travaux: 520€cc. Pour le stationnement, une place de parking est dédié au bien au rez-de-chaussée de l'immeuble. DPE : selon l'ADEME, consommation énergie primaire classé E. Copropriété de 16 lots - dont 7 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1085.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/127894.pdf

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.955150, 4.836791
Total : 93 592€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 89 600€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29.7m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 423€/mois
Loyer annuel estimé : 5081€/an
Fourchette totale : 337€ - 532€/mois
Fourchette annuelle : 4047€ - 6378€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 807,02 €/m²
Basé sur :205 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 668 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :-3 768€ (-7.0%)
Marge achat-revente :-39 924€ (-74.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :470,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 497,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 423,24€
Coût de l'assurance :8 189,30€
Taxe foncière : 508,08€/an
Soit par mois : 42,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,42€/mois
Soit par an : 1 085,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 423,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 630,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 29.7 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(1 337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 000€
    Revêtement sol et peinture: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 081 €/an
Calcul : 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 592 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 508 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 085 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 883 €
Revenus locatifs : +5 081 €
Charges déductibles : -44 883 €
Résultat foncier Année 1 : -39 802 €(Déficit de 39 802 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 402 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 183 €/an
Revenus locatifs : +5 081 €
Charges déductibles : -5 183 €
Résultat foncier Années 2+ : -102 €/an(Déficit de 102 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18402.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 081 €44 886 €3 266 €-39 806 €21 400 €18 406 €18 406 €
25 182 €5 101 €3 180 €81 €--18 324 €
35 286 €5 013 €3 092 €273 €--18 051 €
45 392 €4 921 €3 001 €470 €--17 581 €
55 500 €4 827 €2 906 €673 €--16 908 €
65 610 €4 729 €2 808 €881 €--16 027 €
75 722 €4 627 €2 706 €1 095 €--14 932 €
85 836 €4 522 €2 601 €1 315 €--13 618 €
95 953 €4 413 €2 492 €1 540 €--12 077 €
106 072 €4 300 €2 379 €1 772 €--10 305 €
116 193 €4 183 €2 262 €2 011 €--8 294 €
126 317 €4 061 €2 141 €2 256 €---
136 444 €3 936 €2 015 €2 508 €---
146 573 €3 806 €1 885 €2 767 €---
156 704 €3 671 €1 750 €3 033 €---
166 838 €3 531 €1 611 €3 307 €---
176 975 €3 387 €1 466 €3 588 €---
187 114 €3 237 €1 316 €3 877 €---
197 257 €3 082 €1 161 €4 175 €---
207 402 €2 921 €1 001 €4 480 €---
217 550 €2 755 €834 €4 795 €---
227 701 €2 582 €662 €5 118 €---
237 855 €2 404 €483 €5 451 €---
248 012 €2 219 €298 €5 793 €---
258 172 €2 027 €106 €6 145 €---
TOTAL162 738 €135 140 €47 423 €27 598 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 598 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 067 €-6 420 €+7 487 €
2+1 067 €0 €+1 067 €
3+1 067 €0 €+1 067 €
4+1 067 €0 €+1 067 €
5+1 067 €0 €+1 067 €
6+1 067 €0 €+1 067 €
7+1 067 €0 €+1 067 €
8+1 067 €0 €+1 067 €
9+1 067 €0 €+1 067 €
10+1 067 €0 €+1 067 €
11+1 067 €0 €+1 067 €
12+1 067 €+677 €+390 €
13+1 067 €+752 €+315 €
14+1 067 €+830 €+237 €
15+1 067 €+910 €+157 €
16+1 067 €+992 €+75 €
17+1 067 €+1 076 €-9 €
18+1 067 €+1 163 €-96 €
19+1 067 €+1 252 €-185 €
20+1 067 €+1 344 €-277 €
21+1 067 €+1 438 €-371 €
22+1 067 €+1 535 €-468 €
23+1 067 €+1 635 €-568 €
24+1 067 €+1 738 €-671 €
25+1 067 €+1 844 €-777 €
Total+26 675 €+10 768 €+15 907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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