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Maison à vendre

VilleMézilhac (07)
Surface115m²
Coût Total159 600€
Loyer Annuel10 193€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 826,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Salon (total 44 m²), 4 chambres, 1 place de parking, Jardin, Exposition ouest, Pas de balcon

EXCLUSIVITÉ - Ardèche - Mezilhac. Dans village de montagne (1130 m). Maison de 115 m² env. avec cour de 50 m² env. en partie couverte. Pièce de vie de 44 m² env. Salon avec ancien four à pain. 4 chambres. Salle d'eau. WC. Buanderie. Combles de 60 m². Toiture récente (couverture de 2026). Fenêtre en DV PVC neuves. Tableau électrique neuf. Poêle à granulés avec diffuseur pour l'étage. Tout à l'égout. Parking devant la maison. Intérieur à rafraichir et moderniser. Murs non-isolés. CLASSE ÉNERGIE : E CLASSE CLIMAT B. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard selon le prix moyen des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 : entre 3290 € et 4480 €; Réf 4963. Prix : 95.000 € (honoraires charge vendeur). Votre contact FOROT Immobilier : Thierry GIRARD Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Depuis 1987 à votre service!

Ville : Mézilhac
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07530
Coordonnées : 44.806925, 4.346123
Total : 159 600€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 152 000€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.39€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10193€/an
Fourchette totale : 629€ - 1146€/mois
Fourchette annuelle : 7553€ - 13757€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :660 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :75 900 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+19 100€ (+25.2%)
Marge achat-revente :-83 700€ (-110.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :63,84€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 844,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 739,97€
Coût de l'assurance :19 152,00€
Taxe foncière : 1 019,33€/an
Soit par mois : 84,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 849,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Murs
Isolation thermique des murs extérieurs pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: environ 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Murs non-isolés, nécessité d'améliorer la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: environ 60 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles performants
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Fenêtres en double vitrage neuves, mais nécessité d'améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation murs:17 250€
    Isolation murs extérieurs: 115 m² × 150€/m² = 17250€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation combles:3 600€
    Isolation combles: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mézilhac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→A(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation murs, Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 193 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 600 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 968 €
Revenus locatifs : +10 193 €
Charges déductibles : -63 968 €
Résultat foncier Année 1 : -53 775 €(Déficit de 53 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 375 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 968 €/an
Revenus locatifs : +10 193 €
Charges déductibles : -6 968 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 225 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32375.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 193 €63 974 €5 188 €-53 780 €21 400 €32 380 €32 380 €
210 397 €6 834 €5 048 €3 563 €--28 817 €
310 605 €6 689 €4 904 €3 916 €--24 901 €
410 817 €6 540 €4 755 €4 277 €--20 624 €
511 034 €6 386 €4 600 €4 648 €--15 976 €
611 254 €6 226 €4 441 €5 028 €--10 948 €
711 479 €6 061 €4 276 €5 418 €--5 530 €
811 709 €5 891 €4 106 €5 818 €---
911 943 €5 715 €3 930 €6 228 €---
1012 182 €5 533 €3 748 €6 648 €---
1112 426 €5 346 €3 560 €7 080 €---
1212 674 €5 151 €3 366 €7 523 €---
1312 928 €4 951 €3 165 €7 977 €---
1413 186 €4 743 €2 958 €8 443 €---
1513 450 €4 529 €2 744 €8 921 €---
1613 719 €4 308 €2 522 €9 411 €---
1713 993 €4 079 €2 293 €9 914 €---
1814 273 €3 842 €2 057 €10 431 €---
1914 559 €3 598 €1 813 €10 961 €---
2014 850 €3 345 €1 560 €11 504 €---
2115 147 €3 084 €1 299 €12 062 €---
2215 450 €2 815 €1 029 €12 635 €---
2315 759 €2 536 €751 €13 223 €---
2416 074 €2 248 €463 €13 826 €---
2516 395 €1 950 €165 €14 445 €---
TOTAL326 494 €176 375 €74 740 €150 119 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 119 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 141 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 141 €-6 420 €+8 561 €
2+2 141 €0 €+2 141 €
3+2 141 €0 €+2 141 €
4+2 141 €0 €+2 141 €
5+2 141 €0 €+2 141 €
6+2 141 €0 €+2 141 €
7+2 141 €0 €+2 141 €
8+2 141 €+86 €+2 055 €
9+2 141 €+1 868 €+273 €
10+2 141 €+1 995 €+146 €
11+2 141 €+2 124 €+17 €
12+2 141 €+2 257 €-116 €
13+2 141 €+2 393 €-252 €
14+2 141 €+2 533 €-392 €
15+2 141 €+2 676 €-535 €
16+2 141 €+2 823 €-682 €
17+2 141 €+2 974 €-833 €
18+2 141 €+3 129 €-988 €
19+2 141 €+3 288 €-1 147 €
20+2 141 €+3 451 €-1 310 €
21+2 141 €+3 619 €-1 478 €
22+2 141 €+3 790 €-1 649 €
23+2 141 €+3 967 €-1 826 €
24+2 141 €+4 148 €-2 007 €
25+2 141 €+4 333 €-2 192 €
Total+53 525 €+45 036 €+8 489 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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