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immeuble vente troyes 191m2

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface191m²
Coût Total325 900€
Loyer Annuel24 672€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 1 204,19 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble en brique composé de 6 appartements à but locatif

Rez de chaussée : un appartement F1 + un appartement F2 1er étage : deux appartements F2 2ème étage : un appartement F4 + un studio meublé

Prévoir rafraichissement

Dpe différent selon appartement

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 332 et classe CLIMAT C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Thierry Ragot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Troyes sous le numéro 434234035, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Total : 325 900€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 77 500€
Valeur du bien : 307 500€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 10.76€/m²/mois
Fourchette : 8.50€ - 13.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2056€/mois
Loyer annuel estimé : 24672€/an
Fourchette totale : 1624€ - 2603€/mois
Fourchette annuelle : 19489€ - 31233€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 761,9 €/m²
Basé sur :907 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :336 523 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-106 523€ (-31.7%)
Marge achat-revente :10 623€ (3.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 636,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :95,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 731,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 134,14€
Coût de l'assurance :28 516,25€
Taxe foncière : 2 467,20€/an
Soit par mois : 205,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 056,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 937,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (total 9 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salles de bain nécessitent un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (état 2/5, surface estimée 60 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 500 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 9000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 672 €/an
Calcul : 2 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 141 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 467 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 469 €
Revenus locatifs : +24 672 €
Charges déductibles : -92 469 €
Résultat foncier Année 1 : -67 796 €(Déficit de 67 796 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 396 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 969 €/an
Revenus locatifs : +24 672 €
Charges déductibles : -14 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46396.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 672 €92 479 €11 371 €-67 807 €21 400 €46 407 €46 407 €
225 165 €14 682 €11 075 €10 483 €--35 924 €
325 669 €14 375 €10 767 €11 294 €--24 631 €
426 182 €14 057 €10 449 €12 125 €--12 505 €
526 706 €13 727 €10 119 €12 979 €---
627 240 €13 385 €9 777 €13 855 €---
727 785 €13 031 €9 424 €14 753 €---
828 340 €12 665 €9 057 €15 676 €---
928 907 €12 285 €8 677 €16 622 €---
1029 485 €11 892 €8 284 €17 594 €---
1130 075 €11 484 €7 876 €18 591 €---
1230 677 €11 062 €7 454 €19 614 €---
1331 290 €10 625 €7 017 €20 665 €---
1431 916 €10 172 €6 564 €21 744 €---
1532 554 €9 703 €6 095 €22 851 €---
1633 205 €9 217 €5 609 €23 988 €---
1733 869 €8 713 €5 106 €25 156 €---
1834 547 €8 192 €4 584 €26 355 €---
1935 238 €7 652 €4 044 €27 586 €---
2035 942 €7 092 €3 484 €28 850 €---
2136 661 €6 513 €2 905 €30 149 €---
2237 395 €5 912 €2 304 €31 482 €---
2338 142 €5 290 €1 682 €32 852 €---
2438 905 €4 646 €1 038 €34 260 €---
2539 683 €3 978 €370 €35 705 €---
TOTAL790 252 €332 830 €165 134 €457 421 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 457 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 181 €-6 420 €+11 601 €
2+5 181 €0 €+5 181 €
3+5 181 €0 €+5 181 €
4+5 181 €0 €+5 181 €
5+5 181 €+142 €+5 039 €
6+5 181 €+4 156 €+1 025 €
7+5 181 €+4 426 €+755 €
8+5 181 €+4 703 €+478 €
9+5 181 €+4 987 €+194 €
10+5 181 €+5 278 €-97 €
11+5 181 €+5 577 €-396 €
12+5 181 €+5 884 €-703 €
13+5 181 €+6 200 €-1 019 €
14+5 181 €+6 523 €-1 342 €
15+5 181 €+6 855 €-1 674 €
16+5 181 €+7 197 €-2 016 €
17+5 181 €+7 547 €-2 366 €
18+5 181 €+7 906 €-2 725 €
19+5 181 €+8 276 €-3 095 €
20+5 181 €+8 655 €-3 474 €
21+5 181 €+9 045 €-3 864 €
22+5 181 €+9 445 €-4 264 €
23+5 181 €+9 856 €-4 675 €
24+5 181 €+10 278 €-5 097 €
25+5 181 €+10 712 €-5 531 €
Total+129 525 €+137 226 €+-7 701 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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