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Appartement 4 pièces 92 m²

VilleFerté-sous-Jouarre (77)
Surface92
Coût Total218 840
Loyer Annuel13 505
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-370
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 826,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m² - Appartement à vendre 4 pièces LA FERTE SOUS JOUARRE (77)

Appartement de 93 m² avec terrasse en rez-de-chaussée d'une copropriété en centre ville de La Ferté sous Jouarre, tout à pied : écoles, commerces, gare... Cet appartement dispose d'une entrée, un beau séjour de 32 m², une cuisine indépendante, 2 chambres dont une suite parentale avec sa salle d'eau, un bureau de 8,5 m², une salle de bains, un WC, une place de parking en sous-sol et un grenier. Possibilité de louer cet appartement 950 euros par mois. Nombre de lots de la copropriété: 300, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 2691€ soit 224€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Stephanie Et Emmanuel TURLIN Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°518 450 754 Greffe de MEAUX) [Coordonnées masquées] (réf. 609009 ) Référence annonce : 830032176453 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 300 Charges prévisionnelles annuelles : 2691 €

Ville : Ferté-sous-Jouarre
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77260
Coordonnées : 48.950120, 3.130525
Total : 218 840
Prix d'acquisition : 168 000
Travaux : 37 400
Valeur du bien : 205 400
Frais de notaire : 13 440
Coût estimé : 13 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 12.23€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1125€/mois
Loyer annuel estimé : 13505€/an
Fourchette totale : 917€ - 1381€/mois
Fourchette annuelle : 11007€ - 16571€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 166,67 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 334
Prix d'achat :168 000
Décote à l'achat :-31 334 (-15.7%)
Marge achat-revente :-19 506€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 095,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :63,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 159,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 829,39
Coût de l'assurance :19 148,50
Taxe foncière : 1 350,53€/an
Soit par mois : 112,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 224,00€/mois
Soit par an : 2 688,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 125,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 495,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-370,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise à jour du carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 900€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1200€ = 6000€ (pose incluse)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€ = 2400€ (pose incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€ (fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-sous-Jouarre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 125 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 505 €/an
Calcul : 1 125 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 840 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 351 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 688 €/an
Calcul : 224 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 768
Revenus locatifs : +13 505
Charges déductibles : -49 768
Résultat foncier Année 1 : -36 263(Déficit de 36 263 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 863
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 368 €/an
Revenus locatifs : +13 505
Charges déductibles : -12 368
Résultat foncier Années 2+ : 1 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14862.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 50549 7757 571-36 27021 400 €14 870 €14 870 €
213 77512 1777 3721 599--13 271 €
314 05111 9717 1672 080--11 191 €
414 33211 7596 9542 573--8 618 €
514 61911 5386 7343 080--5 538 €
614 91111 3106 5063 601--1 937 €
715 20911 0746 2704 135---
815 51310 8296 0254 684---
915 82410 5765 7725 248---
1016 14010 3145 5095 826---
1116 46310 0425 2386 421---
1216 7929 7614 9567 031---
1317 1289 4704 6657 658---
1417 4719 1684 3638 303---
1517 8208 8564 0518 964---
1618 1768 5323 7289 644---
1718 5408 1973 39310 343---
1818 9117 8503 04611 061---
1919 2897 4912 68611 798---
2019 6757 1192 31412 556---
2120 0686 7331 92913 335---
2220 4706 3341 53014 135---
2320 8795 9211 11714 958---
2421 2975 49368915 803---
2521 7225 05024616 672---
TOTAL432 580267 341109 829165 23921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 239
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 836 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 836-6 420+9 256
2+2 8360+2 836
3+2 8360+2 836
4+2 8360+2 836
5+2 8360+2 836
6+2 8360+2 836
7+2 836+660+2 176
8+2 836+1 405+1 431
9+2 836+1 574+1 262
10+2 836+1 748+1 088
11+2 836+1 926+910
12+2 836+2 109+727
13+2 836+2 298+538
14+2 836+2 491+345
15+2 836+2 689+147
16+2 836+2 893-57
17+2 836+3 103-267
18+2 836+3 318-482
19+2 836+3 539-703
20+2 836+3 767-931
21+2 836+4 000-1 164
22+2 836+4 241-1 405
23+2 836+4 487-1 651
24+2 836+4 741-1 905
25+2 836+5 002-2 166
Total+70 900+49 572+21 328
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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